Was ist eigentlich eine „Erbpacht“?
Die Erbpacht ist in Deutschland heute gesetzlich verboten. Umgangssprachlich wird allerdings das Erbbaurecht oft als Erbpacht bezeichnet – ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuch.
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Was auf einem Grundstück entstehen darf, entscheidet über seinen Wert – und diese Frage ist selten mit einem Blick in den Bebauungsplan beantwortet. Erschließung, Zuschnitt, Nachbarbebauung, Baulasten und die Haltung der Behörde wirken genauso mit.
Wir prüfen, was möglich ist, entwickeln daraus ein Nutzungskonzept, das sich rechnet, und bringen das Grundstück anschließend zu den Käufern, für die es gemacht ist: Bauträger, Projektentwickler und private Bauherren in Freiburg und der Region.
Unser Ziel ist die maximale Wertschöpfung Ihres Grund und Bodens.
Es ist nicht nur die Lage oder die Größe, die den Wert Ihres Grundstücks bestimmt. Auch die aktuelle Bebauung ist nicht entscheidend. Ausschlaggebend ist der Grad der zukünftigen baulichen Auslastung – also der zukünftigen Bebauungsmöglichkeiten. Gibt es eine bessere, andere oder intensivere Ausnutzung als bisher? Erst wenn das geklärt ist, kennen wir und Sie den maximal möglichen Wert Ihres Grundstücks.
Viele Grundstücke werden unter Wert verkauft, weil niemand geprüft hat, was auf ihnen entstehen könnte. Ein zweites Baufenster, eine Teilung, ein Staffelgeschoss, eine Hinterliegerbebauung – solche Möglichkeiten stehen nicht im Grundbuch. Sie ergeben sich aus dem Bebauungsplan, aus § 34 bei unbeplanten Innenbereichen, aus der Nachbarbebauung und aus dem, was die Behörde im Einzelfall mitträgt.
Ebenso häufig ist der umgekehrte Fall: Erwartungen, die das Grundstück nicht einlöst. Fehlende Erschließung, Grenzabstände, Baulasten, Hanglage, Baumschutz oder Altlastenverdacht kosten Geld und Zeit, wenn sie erst nach dem Kauf auffallen. Wir sagen Ihnen beides – vor der Vermarktung, nicht danach.
Wir unterstützen Sie, planen und vermarkten für Sie und mit Ihnen Ihr Grundstück – bebaut oder unbebaut. Von der Planung und Klärung der Bebauungsmöglichkeiten bis hin zu einem rechtssicheren Ergebnis. Erst dann wissen wir, wie viel Ihr Grundstück wert ist, und erst danach kann es zu einem bestmöglichen Verkauf für Sie kommen. Wir stehen von Anfang an an Ihrer Seite und begleiten Sie bei jeder Entscheidung.
Die Grundstücksentwicklung ist ein wichtiges Spektrum in unserem Leistungsangebot – unter lokalen Immobilienmaklern fast einzigartig. Die Entwicklung neuer Baugrundstücke ist einer der herausragenden Bereiche unseres Tätigkeitsfelds.
Überzeugen Sie sich: Auf Wunsch stellen wir Ihnen Referenzen aus der ganzen Region zusammen – und den persönlichen Kontakt zu ehemaligen Grundstückseigentümern in Freiburg, Gundelfingen, Waldkirch, Staufen, Heitersheim, Müllheim und Umgebung, die diese Dienstleistung bei uns bereits in Anspruch genommen haben.
Sie möchten wissen, was auf Ihrem Grundstück möglich ist?
Potenzial prüfen lassenVier Stufen, in denen aus einer Fläche ein Vorhaben wird, das sich rechnet und genehmigungsfähig ist.
Wir sichten Bebauungsplan, Flurkarte, Baulastenverzeichnis und Bodenrichtwert, klären Erschließung und Zuwegung und sehen uns die Nachbarbebauung an. Daraus ergibt sich, welche Grundfläche, welche Geschossigkeit und welche Nutzung realistisch sind.
Wo der Bebauungsplan schweigt, zählt die Umgebung: Bei unbeplanten Innenbereichen nach § 34 entscheidet, was sich einfügt – eine Einschätzung, die Erfahrung verlangt.
VAN TOLWir sagen Ihnen auch, wenn ein Grundstück weniger hergibt als erhofft.
Grundstück prüfen lassen
Aus dem Rahmen des Machbaren entwickeln wir das Konzept, das am besten trägt: Einfamilienhäuser oder Geschosswohnungsbau, Eigentum oder Miete, welcher Wohnungsmix, welche Stellplatzlösung. Grundlage ist unsere Markt- und Standortanalyse – wer hier später kauft, bestimmt, was gebaut werden sollte.
Parallel rechnen wir die Wirtschaftlichkeit: Baukosten, erzielbare Verkaufspreise, Vermarktungsdauer. Erst wenn diese Rechnung aufgeht, ist ein Konzept mehr als eine Idee.
VAN TOLWir entwickeln kein Konzept, das wir anschließend nicht auch verkaufen würden.
Konzept besprechen
Wo Klarheit fehlt, schaffen wir sie: mit einer Bauvoranfrage, dem Gespräch mit dem Bauamt und, wo nötig, mit Architekten und Fachplanern aus unserem Netzwerk. Ein positiver Bauvorbescheid macht aus einer Vermutung eine belastbare Zusage – und hebt den Wert des Grundstücks spürbar.
Ob sich der Weg lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Wir schätzen Aufwand, Dauer und Aussicht vorher ein, damit Sie entscheiden können.
VAN TOLWir begleiten die Abstimmung mit der Behörde, statt Sie damit allein zu lassen.
Bauvoranfrage besprechen
Grundstücke verkauft man nicht über Portale, sondern über Adressen. Wir sprechen Bauträger, Projektentwickler und private Bauherren gezielt an – mit vollständigen Unterlagen, klarer Potenzialdarstellung und einem Preis, der zum Baurecht passt.
Auf Wunsch diskret, ohne dass Ihr Grundstück öffentlich inseriert wird.
VAN TOLSie sehen jede Unterlage vor Veröffentlichung und geben sie selbst frei.
Vermarktung besprechenAcht Bereiche, die wir zwischen erstem Gespräch und Verkauf für Sie übernehmen. Wählen Sie einen aus – wir zeigen Ihnen, was jeweils dazugehört.
Danach Vermarktung und Verkauf
Gemeinsam mit Architekten prüfen wir, was auf dem Grundstück tatsächlich möglich ist: Bebauungsplan oder Einfügungsgebot, Geschossflächen, Abstandsflächen, Erschließung und Zuschnitt. Am Ende steht keine Vermutung, sondern eine belastbare Aussage zum Baupotenzial.
Mit einem Bauplanungsteam erarbeiten wir die Grundlagen für Konzept und Kostenermittlung – Kubatur, Wohnungsschlüssel, Flächen und eine erste belastbare Kostenschätzung. Daraus wird aus dem Potenzial ein Projekt, das sich rechnen lässt.
Die gewünschte Bebauung und Nutzung stimmen wir mit allen zuständigen Stellen ab: Bauamt, Stadtplanung, bei Bedarf Denkmalpflege und Erschließungsträger. Wir halten den Verfahrensstand nach und bleiben Ansprechpartner, bis die Auskunft schriftlich vorliegt.
Wo Entscheidungen politisch fallen, treten wir für das Projekt auf – vor Gemeinderat, Bürgermeister oder Ausschuss. Mit Unterlagen, die dort verstanden werden, und einer Darstellung, die das Vorhaben für die Gemeinde nachvollziehbar macht.
Grenzbebauung, Abstandsflächen, Zufahrten und Baulasten klären wir früh und im direkten Gespräch. Wo eine Unterschrift nötig ist, verhandeln wir sie – bevor sie im Genehmigungsverfahren zum Hindernis wird.
Wir verhandeln mit den eingeschalteten Rechtsanwälten und ziehen bei Bedarf einen Fachanwalt hinzu. Ziel ist immer dasselbe: Rechtssicherheit für die künftige Nutzung oder Bebauung, schriftlich und übertragbar auf einen Käufer.
Wir moderieren den Planungsprozess straff, steuern alle beteiligten Unternehmen und führen Entscheidungen herbei – im Sinne des Auftraggebers. Sie haben einen Ansprechpartner statt acht, und einen Zeitplan statt offener Enden.
Am Ende steht ein Grundstück mit gesichertem Baurecht und belastbarem Konzept. Der Wertzuwachs, der daraus entsteht, bleibt bei Ihnen – und nicht bei einem Bauträger, der ihn beim Ankauf längst eingepreist hat.
Der Bauträger rechnet in Wohneinheiten und Vertriebsdauer. Der Projektentwickler sucht Flächen mit ungehobenem Potenzial. Der private Bauherr will ein Zuhause und keine Rendite – und zahlt dafür im Zweifel mehr als beide.
Welche Gruppe Ihr Grundstück anspricht, hängt an Zuschnitt, Lage und Baurecht – und entscheidet über den Preis. Wir kennen alle drei und sprechen sie direkt an.
Käufergruppe besprechenNicht am Augenmaß. Entscheidend sind die Mindestgröße und die Grundflächenzahl im Bebauungsplan, die Erschließung der hinteren Fläche, die Grenzabstände zur Nachbarbebauung und die Frage, ob eine Zuwegung als Baulast eingetragen werden kann. Zwei Grundstücke gleicher Größe können hier zu vollkommen unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Wir prüfen das anhand der Unterlagen, bevor irgendjemand plant.
Häufig ja. Ein positiver Bauvorbescheid nimmt dem Käufer das größte Risiko ab – und dieses Risiko war vorher im Preis eingepreist. Der Aufwand liegt meist im niedrigen vierstelligen Bereich, die Bearbeitung dauert je nach Gemeinde einige Wochen bis Monate. Ob sich das im Einzelfall rechnet, hängt davon ab, wie unklar die Ausgangslage ist. Wir schätzen das vorher ein.
Nein. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für ein Gebiet, bezogen auf ein Grundstück mit bestimmten Merkmalen. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab: durch Zuschnitt, Hanglage, Erschließung, Baurecht und Nachfrage. Der Richtwert ist ein Anhaltspunkt für die Bewertung, kein Preisschild.
Ja, und oft ist genau das die interessantere Aufgabe. Bei einem abbruchreifen Bestand entscheidet nicht der Zustand des Hauses über den Preis, sondern das Baurecht darunter. Wir bewerten beides – Bestand und Potenzial – und sprechen dann die Gruppe an, für die die höhere der beiden Zahlen zählt.
Grundstücke liegen oft über Generationen in Familienbesitz, bevor die Frage nach ihrer Zukunft aufkommt. Manchmal geht es um eine Teilung unter Geschwistern, manchmal um eine Fläche, die niemand mehr braucht, manchmal um den Wunsch, selbst zu bauen und den Rest zu verkaufen.
Erzählen Sie uns, worum es bei Ihrem Grundstück geht. Wir prüfen, was darauf entstehen kann, und sagen Ihnen ehrlich, ob sich der Weg über eine Entwicklung lohnt – oder ob der Verkauf im heutigen Zustand die bessere Entscheidung ist.
Vivienne G. van TolGründerin von VAN TOL
Grundstück besprechen
Ihre Ansprechpartnerin für Freiburg & Umgebung
Vivienne van Tol
Immobilienökonomin (IREBS)
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Erzählen Sie kurz, worum es geht – wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktags.