Was ist eigentlich eine „Erbpacht“?
Die Erbpacht ist in Deutschland heute gesetzlich verboten. Umgangssprachlich wird allerdings das Erbbaurecht oft als Erbpacht bezeichnet – ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuch.
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Stand: August 2026
Nachfrager von Mehrfamilienhäusern richten ihre Suche gezielt nach den bestmöglichen Renditeaussichten aus. Renditen – oder Zinssätze – sind daher die entscheidende Größe, an der sich die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern ablesen lässt. Sie geben das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis an. Der Gutachterausschuss Freiburg veröffentlicht die sogenannten Liegenschaftszinssätze regelmäßig in seinem Grundstücksmarktbericht.
Der Immobilienmarkt ist ohne das Internet nicht mehr vorstellbar: Portale mit zahllosen Häusern und Wohnungen bestimmen das Angebot. Vielen Eigentümern behagt die Vorstellung nicht, ihre Räume öffentlich präsentiert zu sehen – erst recht nicht, wenn eine Mieterschaft im Haus wohnt.
Unsere diskrete Vermarktung beruht auf dem, was diesen Beruf ausmacht: genaue Kenntnis des Marktes, sorgfältige Begutachtung des Objekts, ein realistisch ermittelter Preis und die gezielte, persönliche Ansprache der Menschen, für die Ihr Objekt tatsächlich infrage kommt.
Der Vorteil für Sie liegt auf der Hand: Weil wir die Vorstellungen unserer Suchkunden kennen, können wir einschätzen, zu welchem Preis Ihre Immobilie verkäuflich ist. Das verhindert den Fehler, den wir immer wieder beobachten – ein zu hoher Startpreis, Käufer, die sich abwenden, und ein Objekt, das lange am Markt bleibt.
Wer zu spät nachbessert, verkauft am Ende häufig unter Wert. Wir gehen den umgekehrten Weg: erst der belastbare Preis, dann der passende Käufer – auf Wunsch, ohne dass Ihr Objekt je in einem Portal erscheint.
Sie wünschen eine diskrete Vermarktung Ihrer Immobilie?
Jetzt kontaktierenDer Liegenschaftszinssatz ist die belastbarste Grundlage für die Frage, welche Rendite der Markt in Freiburg gerade erwartet. Er wird aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet – nicht aus Angebotspreisen, die häufig deutlich darüber liegen.
Nach einer langen Phase sehr niedriger Zinsen sind die Kapitalmarktzinsen deutlich gestiegen. Die Banken haben die Konditionen für die üblichen zehnjährigen Finanzierungen entsprechend angehoben – und mit ihnen die Anforderungen an die Bonität.
Die Preise in diesem Segment hängen eng an den Finanzierungszinsen: Steigen die Kapitalmarktzinsen, steigen auch die Renditeerwartungen der Käufer – und der Preis, den ein Objekt erzielt, gibt entsprechend nach.
Höhere Finanzierungskosten und eine vorsichtigere Risikoeinschätzung führen dazu, dass Investoren höhere Renditen erwarten. Das trifft das Segment der Mehrfamilienhäuser besonders, weil hier fast ausschließlich mit der Rendite gerechnet wird. Bestandshalter agieren zurückhaltender, und ein Teil der Nachfrage, der früher selbstverständlich war, bleibt aus.
Konkrete Zinssätze nennen wir an dieser Stelle bewusst nicht: Sie ändern sich zu schnell, und ein Wert von gestern hilft Ihnen bei der Preisfindung nicht weiter. Den aktuellen Stand für Freiburg ordnen wir Ihnen im Gespräch ein – mit den Liegenschaftszinssätzen des Gutachterausschusses als Grundlage.
Hinzu kommt die rechtliche Seite: Wo Landesverordnungen nach § 250 BauGB gelten, ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Für Käufer fällt damit eine Möglichkeit weg, ein Bestandsgebäude weiterzuentwickeln – und ein Teil der Nachfrage bleibt aus.
Für Eigentümer heißt das: Der erzielbare Preis hängt heute stärker von belastbaren Zahlen ab als von der Lage allein. Wir ordnen Ihr Objekt in das aktuelle Gefüge ein und sagen Ihnen offen, was daraus folgt.
»Gestiegene Renditeerwartungen, Umwandlungsverbote und Mietpreisbremse machen den Kaufpreis in diesem Marktsegment zur empfindlichsten Größe.«
Zu berücksichtigen ist, wie weit die Ist-Mieten unter der Marktmiete liegen und wie lange es dauert, bis alle Einheiten marktgerecht vermietet sind.
Am Ende zählt auch die Perspektive des Käufers: Gibt es Potenzial für höhere Mieten? Besteht zusätzliches Baurecht? Was ist das Haus nach einer Sanierung wert?
Hinweis: Der oft genannte Faktor – auch Vervielfältiger genannt – ist der Kehrwert der Rendite. 3,00 Prozent entsprechen dem Faktor 33,33.
Mehrfamilienhäuser werden in der Regel als Kapitalanlagen gekauft. Daher richtet sich die Bewertung nach der zu erwartenden Rendite. Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren angewendet.
Mit einigen Vereinfachungen lässt sich der Wert grob abschätzen:
| Mieteinnahmen | 100.000 € / Jahr |
|---|---|
| Nicht umlegbare Kosten | 10.000 € / Jahr |
| Reinertrag | 90.000 € / Jahr |
| Angenommene Rendite entspricht Faktor 30,30 | 3,30 % |
| Wert des Hauses | 2.727.000 € |
Nicht jeder Käufer sucht dasselbe. Der eine will ein gepflegtes Renditeobjekt ohne Instandhaltungsstau. Der nächste ein Haus zum Sanieren. Der dritte ein Liebhaberstück unter Denkmalschutz.
Welche Gruppe Ihr Haus anspricht, entscheidet über den Preis. Wir kennen sie alle – private Kapitalanleger, Bauträger, Family Offices – und sprechen sie direkt an. Auf Wunsch, ohne dass ein Inserat erscheint.
Diskrete Vermarktung besprechenDer Verkauf eines Mehrfamilienhauses folgt einer anderen Ordnung als der eines Eigenheims: Erst stehen die Zahlen, dann kommen die Termine. Sie sehen hier, welcher Schritt wann ansteht.
Investoren prüfen Zahlen, bevor sie ein Haus betreten. Für die Bewertung und für jede ernsthafte Anfrage brauchen wir deshalb einen vollständigen Unterlagensatz: Grundbuchauszug, Grundrisse, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, Angaben zu Ausstattung und Zustand der Wohnungen, durchgeführte Renovierungen, Verträge zu Verwaltung und Hausmeisterdienst, Energieausweis und Versicherungsnachweise.
VAN TOLWir stellen die Sammlung mit Ihnen zusammen und fordern fehlende Nachweise bei Ämtern und Verwaltung selbst an.
Unterlagen gemeinsam sichten
Auch professionelle Käufer schätzen eine saubere Aufbereitung: belastbare Übersichten zu Mieten und Flächen, aktuelle Grundrisse, ordentliche Fotos und eine Rechnung, die Ertrag und Potenzial nachvollziehbar macht. Wer alle Angaben an einer Stelle findet, fragt weniger nach – und entscheidet schneller.
VAN TOLUnsere Exposés enthalten Mieterübersicht, Flächenaufstellung und Renditerechnung – nicht nur Bilder.
Exposé besprechen
Besichtigungen sind hier fachliche Gespräche, keine Führungen. Um Ihre Mieterschaft zu schonen, zeigen wir zuerst Gemeinschaftsflächen und – wenn möglich – eine Beispielwohnung. Weitere Einheiten sehen nur Interessenten, bei denen ernsthaftes Interesse besteht.
VAN TOLIhre Mieterinnen und Mieter erfahren von uns, was ansteht – und nicht von der Nachbarschaft.
Besichtigungen abstimmen
Neben dem Kaufpreis geht es um Punkte, die später viel Geld bedeuten können: Übernahmezeitpunkt, Fälligkeit des Kaufpreises, Zuordnung der Mieteinnahmen und der Nebenkostenabrechnung, eigengenutzte Einheiten sowie Garantien und Zusicherungen im Vertrag.
VAN TOLWir begleiten die Vertragsgestaltung und empfehlen bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen fachkundige Beratung.
Verhandlung vorbereiten
Nach der Beurkundung koordiniert das Notariat die Abwicklung. Wir behalten die Fristen im Blick, bereiten die Übergabe vor – Zählerstände, Schlüssel, Verwaltungs- und Mietunterlagen – und begleiten sie persönlich bis zur vollständigen Zahlung.
VAN TOLDer Verkauf ist für uns erst abgeschlossen, wenn das Geld da und das Haus übergeben ist.
Ablauf im Detail besprechenIn vollem Umfang selten. Wer saniert, um besser zu verkaufen, legt Geld an, das ein Investor anschließend selbst kalkuliert hätte – und meist günstiger. Was sich lohnt, ist die Behebung offensichtlicher Mängel, ein gepflegter Eindruck in Treppenhaus und Außenanlagen und, falls Einheiten leer stehen, deren Vermietung zu marktgerechten Konditionen: Sie erhöht den Rohertrag und damit unmittelbar den Ertragswert. Bei größeren Maßnahmen rechnen wir vorher gemeinsam durch, ob sie sich im Preis wiederfinden.
Länger als beim Eigenheim. Rechnen Sie mit mehreren Monaten: Zuerst müssen die Unterlagen vollständig sein – Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Nachweise zu Instandhaltung und Verwaltung. Danach folgt die Ansprache eines kleinen, gezielt ausgewählten Käuferkreises, der die Zahlen prüft, statt sich für Bilder zu begeistern. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen noch einmal sechs bis acht Wochen, bis Finanzierung und Grundbuch geordnet sind. Wie lange es im Einzelfall dauert, hängt vor allem davon ab, wie belastbar die Zahlen von Anfang an sind.
Notar und Grundbucheintrag zahlt in der Regel der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 Prozent). Auf Ihrer Seite stehen: der Energieausweis, die Löschung eingetragener Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank und die vereinbarte Verkäuferprovision. Steuerlich kommt es darauf an, wie lange Sie das Objekt gehalten haben und ob mehrere Verkäufe zusammentreffen – das kann den Unterschied zwischen steuerfrei und steuerpflichtig ausmachen. Wir sind keine Steuerberater; wir sagen Ihnen früh genug, wann Sie einen brauchen.
Über den Ertrag, nicht über das Gefühl. Aus den marktüblichen Roherträgen abzüglich der nicht umlegbaren Kosten ergibt sich der Reinertrag; geteilt durch die Rendite, die der Markt gerade erwartet, ergibt sich der Wert. Entscheidend sind zwei Fragen: Wie weit liegen die Ist-Mieten unter der Marktmiete – und welche Käufergruppe kommt für Ihr Haus infrage? Ein Objekt mit Mietpotenzial oder zusätzlichem Baurecht erzielt bei einem Entwickler einen anderen Preis als bei einem Bestandshalter.
Der Mindestverkaufspreis ist die Grenze, unter der Sie nicht verkaufen wollen – und er wird vor der ersten Verhandlung festgelegt, nicht während. Er berücksichtigt, was nach Ablösung des Darlehens, Kosten und Steuern übrig bleibt, und ist ausdrücklich nicht der Angebotspreis. Wer diese Zahl kennt, verhandelt ruhiger: Sie wissen jederzeit, ob ein Gebot noch Verhandlungssache ist oder ob es Ihre Grenze unterschreitet.
Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist etwas anderes, als sich von einem Eigenheim zu trennen. Es geht um Zahlen, um Mieterschaft, um Verantwortung – und oft um ein Stück Familiengeschichte. Erzählen Sie uns, worum es bei Ihrem Objekt geht. Wir nehmen uns die Zeit, zuzuhören, bevor wir über Preise sprechen.
Auf Basis Ihrer Angaben entwickeln wir eine Einschätzung, die zu Ihrer Situation passt – diskret, belastbar und ohne Verpflichtung. Auf Wunsch, ohne dass Ihr Objekt je in einem Portal erscheint.
Vivienne G. van TolGründerin von VAN TOL
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Vivienne van Tol
Immobilienökonomin (IREBS)
+49 761 8814458-70Sie erreichen mich direkt – ohne Zentrale und ohne Warteschleife. Bin ich gerade in einem Termin, rufe ich noch am selben Werktag zurück.
Erzählen Sie kurz, worum es geht – wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktags.